Donnerstag, 25. März 2021

BGH: Zum Begriff der umfassenden Modernisierung

Urteil vom 11. November 2020 - AZ. VIII ZR 369/18

Der BGH hat sich in diesem Urteil erstmals mit den Voraussetzungen beschäftigt, die vorliegen müssen, damit ein Vermieter von der Mietpreisbremse wegen einer umfassenden Modernisierung befreit ist. Hintergrund war die Klage der Mieter einer Wohnung in Berlin. Vereinbart war hier eine Miete von 1.199 Euro. Der Vormieter hatte noch 458 Euro bezahlt. Die Vermieterin hatte während des Leerstands umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und war daher der Meinung, von den Regelungen der Mietpreisbremse aufgrund einer umfassenden Modernisierenden befreit zu sein. Nach der Rüge der Mieter, die vereinbarte Miete überschreite die durch die Mietpreisbremse vorgesehene Miete klagten sie auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete sowie auf Feststellung, dass eine höhere Miete als die ortsübliche zuzüglich zehn Prozent nicht geschuldet wird. In den Vorinstanzen hatten die Kläger keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass durch die Sanierungsmaßnahmen Kosten in Höhe von einem Drittel der Neubaukosten erreicht wurden und es sich somit um eine umfassende Modernisierung handelte. Bei der Berechnung der aufgewendeten Gesamtkosten komme es entgegen der Meinung der Kläger nicht darauf an, ob und in welcher Höhe Instandhaltungskosten enthalten seien.

Der BGH gab dieser Argumentation nicht Recht und verwies den Rechtstreit zurück an das Berufungsgericht. Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass eine umfassende Modernisierung voraussetzt, dass der Umfang der Arbeiten eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Im Hinblick auf die Kosten sei der Bauaufwand dabei richtigerweise als wesentlich anzusehen, wenn dieser ein Drittel des Aufwands für den Neubau erreicht. Anders als das Berufungsgericht meinte, stellten die Bundesrichter aber fest, dass „Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen“ sind. Insoweit gelte für eine modernisierende Instandsetzung das gleiche, wie bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB, wonach ein anteiliger Abzug von Instandhaltungskosten auch dann vorzunehmen ist, „wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetz und insoweit modernisiert werden.“ Insofern bestehe nach Meinung des BGH kein Anlass, den Begriff der Modernisierung im Rahmen der §§ 556e und 559 BGB sowie in § 556f BGB unterschiedlich auszulegen und es im letzteren Fall „genügen lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem ‚neubaugleichen‘ Zustand führen, selbst wenn das überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre.“

Zur Bewertung der umfassenden Modernisierung ist es neben dem Kostenvergleich auch nötig, die mit den Baumaßnahmen einhergehenden qualitativen Verbesserungen der Wohnung zu prüfen. Hierbei komme es darauf an, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren wesentlichen Bereichen, „insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften“, so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Insofern erteilten die Bundesrichter einer Meinung in Lehre und Schrifttum eine Absage, wonach diese Prüfung entbehrlich sein soll, weil der Kostenfrage im Rahmen der Abwägung ein Vorrang einzuräumen sei. Nach Meinung der Bundesrichter stehen beide Prüfungspunkte gleichgestellt nebeneinander. Da das Berufungsgericht zu diesen Punkten keine oder zu wenige Feststellungen getroffen hat, müsse dies in erneuter Verhandlung erfolgen.